回落，不出所料。
三个月的政策消化期已过。
尽管深圳楼市上半年收尾热闹，但7月新建商品住宅和二手住宅累计网签8324套，虽同比增13.8%，环比却继续下探。
交易量修复了，却没稳住，7月还在跌。
跟前两月比，7月二手住宅成交4795套，跨过了5000套的坎；新房住宅成交3529套，较5月的小高峰少了1016套。
放在全国大盘看，7月市场重现季节性回调。
中指研究院数据显示，7月百强房企销售额2179亿元，比6月降超三成。但前7个月，百强房企全口径销售总额18042.1亿元，同比降幅较1至6月收窄0.6个百分点。
这意味着，“429新政”后三个月，提振效果已被市场完全消化。
交易量的变化，也映射到价格上。
乐有家研究中心数据显示，即便7月上半月，深圳二手住宅的议价空间都在持续往下走。
经历前两月的脉冲行情后，深圳二手住宅成交均价重新下探。
不仅成交掉头，二手房挂盘均价也继续走低，降至5.85万/㎡。
挂盘价波动，往往反映业主心态变化。
要知道，5月在政策推动和市场信心修复下，部分片区业主曾“反价”。到了7月前半月，深圳二手房住宅议价空间还在进一步收缩——
这说明7月上半月部分看涨的业主，无论是否出现挂盘心态上的转变，选择下调价格争取快速成交的业主的比例明显更高。
同时也说明，当下市场进入深度分歧阶段。
市场共识转变
市场分歧，进入深水区。
最明显的是新房。位于深圳南山区西丽板块的新盘，去年吹风即将入市的光和山悦花园，吹风价格去到8.5万/平。
今年同板块另一新房中海云锦万宸，吹风价格冲10万+/平，两个项目相隔步行不到5公里。
但吹风价格，市场都一致保持了“怀疑”，认为8.5万/㎡的价格底气何来，10万+/平的支撑点何来。
要知道，西丽板块的新房项目，如果踩上10万+，那么深圳南山区域几乎全线10万+/平，非10万/平的板块也就不多了。
目前来看，市场对板块的态度，暂时还不能接受10万+，毕竟连8.5万左右都难以接受。
而二手房方面，市场曾经的“鄙视链”也发生了转变。
市场上的共识，南山科技园板块的市场价值，远远优于宝安宝中板块的市场价值，甚至认为宝安的区域市场，需要依靠南山的市场外溢驱动，被打上“睡城+概念”的标签。
但如今，随着产业的版图填充，宝安中心板块的产品迭代，诞生更多的预期空间，而南山科技园板块已经完全成熟，板块内的增量预期收缩，并且经历过完整的市场牛熊转换，市场开始将两个板块放在一起讨论，进入可比较的相似价值梯队。
这背后不仅是市场对两个板块的共识转变，也意味着两个板块之间的价格差距正在缩小，板块之间的价值以及关联正在被市场重估。
可以看到，今年6月南山科技园板块出让的T204-0153宗地，容积率约2.9，保利以57.72亿元竞得，成交楼面价10.86万元/㎡，溢价率150.74%，起拍楼面价为4.33万元/㎡
而今年6月宝安中心板块出让的A002-0113地块，容积率约3.19，保利以105.1亿元竞得，成交楼面价约8.79万元/㎡，溢价率高达99.05%，起拍楼面价约4.42万元/㎡。
起拍楼面单价，甚至宝安中心的宗地更高一些。
这就说明，科技园作为上一轮周期的领涨者，在此轮调整中支撑高位的价格基石有所松动，而宝中心板块的价格估值也在爆发。
所以可以看到，作为科技园板块风向标的华润城润府一期，7月30日法拍一套2017年6月登记价约374.378万的89平户型，成交总价约839.25万。即使加上需要替被执行人补约23万，总的法拍成本约862.25万。
比今年4月成交的两套约88平户型成交总价都便宜不少。
法拍市场领先普通市场，华润城代表科技园板块的市场的风向标。
这意味着，市场对楼市板块的评估也发生了很大的变化。
市场共识在转变，对核心区的分歧也就更加明显。
作者 | 骑猪英雄
