界面新闻记者 | 王妤涵
随着“撤辣”政策落地两周年，2026年的香港楼市终于拨云见日。长期被压抑的置业需求迎来集中释放，市场彻底走出调整阴霾，呈现出量价齐升的复苏态势。
据香港土地注册处数据，上半年全港楼宇买卖登记总数达49955宗，交易总额高达4102.89亿港元。成交宗数创下自2021年上半年以来的五年新高，而交易金额更是突破了四年半来的峰值，市场回暖的力度远超行业预期。
在这波行情中，内地买家扮演了关键角色。
中原地产统计显示，2026年上半年，以姓名拼音鉴别的内地买家登记量达到9776宗，对应成交金额突破1071亿港元，宗数与金额双双刷新历年同期纪录。折算下来，内地买家上半年人均入市金额约为1097万港元，强劲的购买力为市场复苏注入了核心动能。
从市场结构看，内地资金在新旧住宅市场同步发力。数据显示，上半年内地买家一手住宅成交4704宗、金额614.5亿港元，同比分别增长25%和22%；二手住宅成交5072宗、金额456.5亿港元。二手金额增幅高于宗数，折射出内地买家正从“只买新房”转向“一二手并重”，置业策略更为多元。
界面新闻记者实地走访启德新区、西半山、湾仔等热门片区发现，内地买家的偏好高度一致：锁定核心地段、交通便捷且配套成熟的楼盘，目标明确。与本地买家相比，他们的决策节奏更快——多数人在抵港前已通过线上信息做足功课，无需反复看房，短时间内即可敲定交易。
此外，内地客群来源地也在拓宽，不再局限于大湾区。当前赴港置业的内地买家主要来自北京、上海及江浙等经济发达地区，高净值人群占比稳步上升。
从成交分布来看，启德新区凭借完善的规划与区位优势，在成交宗数和金额上双双领跑，成为内地买家首选；何文田虽成交宗数排全市第五，但金额稳居第二，直观反映出内地高净值群体对传统豪宅地段的青睐。
为何今年内地客群集中涌入？第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿在接受界面新闻采访时分析了四重原因：
其一，经过深度调整后，香港楼市性价比重现。吴睿指出，楼价自2021年历史高位已累计下调相当幅度，部分此前存在分歧的豪宅项目价格已回落至合理区间。更关键的是，市场上出现了过去数十年难见的放盘机会——部分业主因故出货，这类房源在市场高峰期根本不会流出。对于具备长线眼光的投资者而言，这是“折价入手核心资产”的时间窗口。
其二，租金持续上扬提升了持有资产的回报率。吴睿观察到，近期香港住宅租金涨幅可观。相比内地主要城市，香港楼市的租售比更具优势。这意味着，即便仅从现金流角度衡量，持有香港豪宅的成本正变得更具承受力。
其三，“新香港人”刚性需求集中释放。过去几年，特区政府通过优才计划、高才通计划等吸引超30万名内地专业人士来港，其中不少是举家迁居。这批“新香港人”正经历从租房到买房的升级。加之“撤辣”后，此前受高额印花税抑制的需求陆续释放。吴睿强调，七成的占比背后不全是投资，包含相当一部分真实自用需求。
最后，在全球资产配置视野下，香港具有不可替代性。吴睿认为，对于内地高净值人群，香港是全球配置豪宅的理想目的地。新加坡向外国买家征收高额额外印花税且房价未明显回调；中东地缘政治不确定性上升；欧美市场同样面临多重扰动。反观香港，普通法体系、联系汇率制度、资金自由流动以及与内地的经济社会纽带，构成了其他市场难以复制的“国际化+在地化”独特优势。
豪宅市场表现尤为抢眼。
内地资金的大规模入场，不仅托举整体楼市回暖，更直接引爆高端赛道。2026年上半年，香港顶豪市场交易活跃度与成交规模同步大幅走高，接连刷新多年纪录。
中原地产研究部监测显示，上半年总价2000万港元以上的高端私人住宅，一二手累计成交2372宗，总金额达1113.18亿港元，创下1995年下半年以来31年半的历史峰值。即便对比已回暖的2025年下半年，今年上半年豪宅成交宗数、金额仍分别环比增长25.5%和24.8%，高端市场上涨势头稳固。
以传统豪宅片区山顶南区为例，上半年录得121宗一二手豪宅成交，创2021年以来近五年新高，成交金额达151.38亿港元，较去年同期激增165.2%，刷新2018年以来近八年同期纪录。
买家结构方面，中原地产高级资深营业董事何兆棠透露，上半年山顶南区豪宅成交中，内地买家占比已升至约七成，较过往五成左右进一步提升；本地客约占两成，多为老牌家族换楼或长线资产配置。受地缘政治及外围金融市场波动影响，物业避险吸引力提升，欧洲资金回流，占比约一成。
近期名人、企业家扎堆入局顶豪市场，也令本轮热潮备受关注。今年6月，陈奕迅斥资1.82亿港元购入港岛南区寿臣山独栋洋房，折合单价每平方米高达70万港元；高瓴资本创始人张磊之妻张子丽，以5.626亿港元拿下石澳道老牌独立洋房“The Round House”，刷新2026年香港二手房单笔成交纪录。
“名人及企业高管密集入市，反映的是高净值人群对香港豪宅资产信心回升，‘风向标’意义存在，但不宜过度解读。”吴睿指出。“实际上，从25年开始，香港豪宅市场已现明显复苏迹象——成交量回升、议价空间收窄、活跃度提高。特别是在一些顶豪地段，过去一年多里，我司已促成多宗5亿以上的交易。”
上半年的强势过后，下半年走势如何？业内主流判断偏向审慎乐观。
谈及下半年前景，吴睿预判：“我对下半年香港豪宅市场的整体判断是‘延续回暖，但涨幅趋于平缓’。”
这一判断基于两方面因素：一方面，支撑市场的基本面依然存在——低息环境、人才持续流入、内地资金配置需求、租金上涨等，均为市场提供底部支撑；另一方面需警惕风险，特别是美联储货币政策走向。若降息周期放缓甚至出现政策转向，将对香港楼市产生直接迅速的影响。因为香港利率环境与美元挂钩，资金成本变化会直接影响购房者支付能力和投资意愿。
“下半年随着大批人才来港发展以及全面‘撤辣’效应持续显现，置业需求将持续释放。加上内地资金继续南下，开发商将保持积极推盘节奏以抢占份额。”中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰分析称。他估计，下半年香港潜在一手住宅供应量接近1万伙，全年一手成交有望达到2万伙。
多家国际机构近期亦上调了对香港楼市的年度预期。花旗银行将2026年香港住宅楼价升幅预测从8%上调至12%，并预计2027年再升6%；摩根士丹利同步将年度涨幅预期由10%上调至12%，认为香港楼市已进入新一轮上升周期，明年有望续升5%；高盛预测涨幅为12%，摩根大通给出10%至15%的预测区间。
